Legalizacija objekata u Srbiji: Rizici, problemi i pravna upozorenja

Legalizacija objekata u Srbiji: Rizici, problemi i pravna upozorenja

Preko 152.120 prijava za legalizaciju objekata podneto je u prvih pet dana od otvaranja procesa, ali iza te impresivne brojke krije se mnoštvo pravnih zamki i tehničkih nedostataka. Sa više od 4,8 miliona bespravnih objekata na teritoriji Srbije, ovaj ambiciozni poduhvat predstavlja najveći imotranskripcioni proces u modernoj istoriji naše države. Međutim, stručnjaci iz oblasti prava i građevinskog zakonodavstva upućuju ozbiljna upozorenja da postojeći sistem otvara prostor za masovne zloupotrebe, falsifikate i buduće imovinske sporove koji mogu da traju decenijama.

Novi zakonski okvir: Očekivanja protiv realnosti

Novi Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima, koji je stupio na snagu krajem prošle godine, trebalo je da donese konačno rešenje za višedecenijski problem legalizacije objekata. Zakonom je predviđen pojedinačan postupak za svaki objekat, sa ciljem da se vlasnicima omogući upis prava svojine pod olakšanim uslovima. Međutim, već u prvim fazama implementacije, pojavili su se ozbiljni problemi koji dovode u pitanje efikasnost i pravičnost celog procesa. Kako ističe advokat Đorđe Vukotić, konsultant u oblasti građevinskih dozvola, ključni nedostatak je odsustvo autentifikacije podnosilaca prijava, što otvara mogućnost za podnošenje prijava pod tuđim imenima. Ovaj propust u sistemu može imati dalekosežne posledice po hiljade građana koji su se odazvali pozivu da legalizuju svoje objekte.

Sistemski propusti: Kako nedostatak autentifikacije ugrožava proces

Tehnička konstrukcija platforme “Svoj na svome”, preko koje se podnosi prijava za legalizaciju objekata, ne zahteva identifikaciju podnosioca kroz pouzdane sisteme kao što je e-Uprava. Ovaj izostanak omogućava da bilo ko sa JMBG-om drugog lica može da podnese prijavu za legalizaciju bilo kog objekta na ime tog lica. “U tom slučaju možete podneti prijavu za legalizaciju bilo kog objekta na ime tog lica, stvarajući problem faktičkom vlasniku da ostvari pravo na legalizaciju”, obrazlaže Vukotić. Ovaj nedostatak postaje još ozbiljniji kada se uzme u obzir da sistem dozvoljava dostavu skeniranih dokumenata umesto originalnih isprava, što direktno suprotstavlja odredbama Zakona koji jasno propisuju obavezu podnošenja originalnih dokumenata. Kombinacija ova dva faktora stvara plodno tle za masovnu proizvodnju falsifikata koji mogu da kompromituju ceo postupak legalizacije.

Tehnički izazovi: Softverske ograničenje za složene objekte

Građani koji poseduju složenije objekte suočavaju se sa dodatnim preprekama u procesu legalizacije. Softverska platforma trenutno ne dozvoljava podnošenje prijava za stambene i poslovne zgrade sa većim brojem posebnih delova, proizvodne pogone, objekte infrastrukture, podzemne objekte i druge složene građevine. Ironično, upravo ovi objekti predstavljaju najvredniji deo nepokretnog fonda i njihova legalizacija bi donela najveće ekonomski koristi. Vukotić naglašava da je simptomatično što sistem najviše otežava upravo onima čiji je ekonomski interes najveći. Ova tehnička ograničenja ne samo što usporavaju proces, već mogu da dovedu do selektivne legalizacije gde će jednostavniji objekti biti rešeni brže, dok će složeniji ostati u pravnom senku.

Imovinska pitanja: Nerešeni odnosi prema parcelama

Jedan od najvećih izazova sa kojim se suočavaju vlasnici objekata je nerešenost osnovnih imovinskih pitanja na parcelama. Mnogi su gradili na zemljištu čiji vlasnici su nedostupni ili su izgubili ugovore o sticanju parcela. Novi Zakon nije predvideo mehanizme za rešavanje ovih situacija, ostavljajući hiljade građana u neizvesnosti. Posebno zabrinjavajuća je situacija kupaca stanova u zgradama koje nemaju upotrebnu dozvolu. Oni se plaše da će se na njihovim stanovima, po potvrdama o legalizaciji, uknjižiti nesavesni investitori koji su im stanove davno prodali, što ih uvodi u rizik prema poveriocima tih investitora. Ovaj pravni vakuum otvara mogućnost za brojne zloupotrebe i buduće sudske sporove.

Transparentnost i informisanje: Nedostatak pristupa informacijama

Još jedan ključni problem u procesu legalizacije objekata je nepotpuna transparentnost procedure. Građani nemaju mogućnost da se informišu o fazi postupka u kojoj se nalazi njihova prijava, niti o prijavama trećih lica koja mogu da naruše njihova prava. Ova informaciona blokada stvara atmosferu nepoverenja i straha od mogućih zloupotreba. Vlasnici stanova u zgradama posebno su zabrinuti mogućnošću da se na zajedničkim prostorijama u njihovim zgradama uknjiže treća lica na osnovu falsifikovane dokumentacije. Nedostatak javnog pristupa podacima o podnetim prijavama i njihovom statusu predstavlja suprotnost osnovnim principima pravne sigurnosti i predvidivosti.

Statistika procesa legalizacije: Trenutni podaci i trendovi

Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda, u prvih pet dana prijavljene su 152.120 nelegalnih objekata, što ukazuje na ogroman interes građana za legalizaciju. Međutim, analitičari upozoravaju da ovaj broj ne govori ništa o kvalitetu prijava niti o tome koliko će njih biti uspešno obrađeno. Procenjuje se da će do kraja roka za prijave, 5. februara, broj prijava preći milion, što će postaviti ogromne organizacione izazove pred RGZ i druge institucije uključene u postupak. Posebno je zabrinjavajuće što sistemski propusti mogu da rezultiraju dupliranim prijavama za iste objekte, što bi veštački uvećalo statistike i dodatno opteretilo sistem.

Ustavno-pravni rizici: Mogućnost blokiranja procesa

Osim praktičnih problema u implementaciji, proces legalizacije objekata nosi i značajne ustavno-pravne rizici. Vukotić otvoreno govori o mogućnosti da Ustavni sud Srbije blokira ceo postupak zbog kršenja osnovnih načela pravne sigurnosti i jednakosti pred zakonom. Odsustvo rokova za završetak legalizacije predstavlja posebno problematičan aspekt, jer ostavlja građane u potpunoj neizvesnosti oko vremena kada će moći da urede svoja imovinska prava. Zakonom nisu propisani precizni rokovi ni za postupanje Republičkog geodetskog zavoda, što otvara mogućnost za neograničeno odlaganje rešavanja predmeta. Ova neodređenost suprotstavlja se osnovnim principima pravne države i može da posluži kao osnova za ustavne prigovore.

Praktični saveti za građane: Kako se zaštititi u procesu

Iako je proces legalizacije objekata ispunjen rizicima, postoje konkretne mere koje građani mogu da preduzmu da bi zaštitili svoja prava. Pre svega, neophodno je osigurati originalnu dokumentaciju i izbegavati podnošenje skeniranih kopija, bez obzira na to što sistem trenutno to dozvoljava. Građani koji poseduju složenije objekte treba da pripreme detaljnu tehničku dokumentaciju i da budu spremni na produženi postupak. Posebno je važno da vlasnici stanova u zgradama bez upotrebe dozvole formiraju zajednicu stanara i zajednički pristupe procesu legalizacije kako bi sprečili moguće zloupotrebe. Konsultovanje sa stručnjacima iz oblasti građevinskog prava postaje neophodnost, a ne luksuz, u ovako složenom pravnom polju gde su greške teško popravljive.

Dugoročne implikacije: Kako legalizacija objekata utiče na privredu

Proces legalizacije objekata ima dalekosežne ekonomske implikacije koje prevazilaze neposredne ciljeve uređenja imovinsko-pravnih odnosa. Uspešna legalizacija omogućila bi uključivanje miliona kvadratnih metara u formalnu privredu, povećanje poreskih prihoda i stimulaciju investicija u građevinskom sektoru. Međutim, neuspeh ovog poduhvata mogao bi da ima suprotan efekat – da produbi nepoverenje u institucije, omete razvoj građevinske delatnosti i stvori pravnu nesigurnost koja odbija strane investitore. Ključni izazov za državne organe biće da osiguraju da se legalizacija ne svodi na formalnost, već da stvori trajne osnove za transparentan i pošten imovinski sistem koji će služiti kao temelj ekonomski održivog razvoja u narednim decenijama. Kako proces napreduje, biće od vitalnog značaja da se sistemske mane otklone pre nego što dovedu do nepovratnih šteta po pravni sistem i imovinska prava građana.