Povrat PDV-a za prvi stan u Srbiji
Prema podacima Poreske uprave, samo u 2024. godini izvršen je povraćaj PDV-a u impresivnom iznosu od preko 8,9 milijardi dinara na osnovu više od 11.600 podnetih zahteva. Ova brojka ne govori samo o volumenu transakcija, već i o značajnoj finansijskoj podršci koju država pruža građanima u jednom od najvažnijih životnih poduhvata – obezbeđivanju svog krova nad glavom. Mehanizam povraćaja poreza na dodatu vrednost za kupce prvog stana predstavlja ključnu socijalnu i ekonomski meru, dizajniranu da olakša pristup stambenom fondu mladim porodicama i pojedincima.
Ko ima pravo na povraćaj PDV-a za prvi stan?
Pravo na refundaciju PDV-a nije univerzalno i zasniva se na jasnim kriterijumima koje je definisao zakon. Osnovno pravo imaju punoletni državljani Republike Srbije koji imaju prebivalište na njenoj teritoriji. Međutim, ključni uslov se odnosi na istoriju vlasništva. Da bi neko bio smatran kupcem prvog stana, on od 1. jula 2006. godine pa nadalje, sve do dana overe ugovora o kupoprodaji, ne sme imati u vlasništvu, zajedničkoj svojini ili susvojini nijedan stan na teritoriji Srbije. Ova vremenska granica je uspostavljena kako bi se osiguralo da podrška zaista stiže onima koji je prvi put ulaze u svet vlasništva nad nekretninama.
Proces nije samo formalnost; zahteva i potpunu finansijsku regularnost. Ugovorena cena stana sa uključenim PDV-om mora u celosti da bude isplaćena investitoru ili prodavcu, i to isključivo putem bankovnog transfera na njegov tekući račun. Ovaj uslov osigurava transparentnost transakcije i omogućava Poreskoj upravi da prati tok sredstava. Posebni protokoli važe i za specifične slučajeve, kao što je kupovina stana koji je hipotekovan ili onaj koji se prodaje u izvršnom postupku, gde se uplata vrši na odgovarajuće zakonom propisane račune.
Uslovi o ceni i kvadraturi: Ključni pragovi
Zakonodavac je uveo i konkretne fiskalne i fizičke limite kako bi ovaj program bio održiv i usmeren ka srednjim prihodima. Pravo na povraćaj nije neograničeno. Za samog kupca prvog stana, pravo na refundaciju PDV-a ograničeno je na površinu stana do 40 kvadratnih metara. Ovaj prostor smatra se adekvatnim za osnovne potrebe pojedinca ili parova. Međutim, zakon priznaje i potrebe porodice.
Za svakog člana porodičnog domaćinstva kupca, dodaje se pravo na povraćaj poreza za dodatnih 15 kvadratnih metara po osobi. Na primer, ako stan kupuje par sa jednim detetom, ukupan limit kvadrature na koju se odnosi povraćaj bi bio 40 m² (za kupca) + 15 m² (za supružnika) + 15 m² (za dete) = 70 m². Ako stan ima veću površinu, povraćaj će se izračunavati samo do ovog utvrđenog limita. Važno je napomenuti da se u slučaju kupovine svojinskog udela na stanu, pravo na refundaciju ostvaruje srazmerno tom udelu u odnosu na navedene kvadraturne limite.
Procedura podnošenja zahteva i neophodna dokumentacija
Nakon ispunjavanja svih materijalnih uslova, kupac prvog stana mora pokrenuti formalnu administrativnu proceduru. Zahtev se podnosi na obrascu koji nosi oznaku RFN – “Zahtev kupca prvog stana za refundaciju PDV”. Ovaj obrazac se podnosi nadležnoj filijali Poreske uprave, i to prema mestu sedišta ili prebivališta prodavca stana, a ne kupca. Ova preciznost u određivanju nadležnosti je ključna za efikasno i blagovremeno rešavanje.
Uz sam zahtev, neophodno je priložiti i niz dokumenata koji dokazuju ispunjenost uslova. Reč je o kopijama ugovora o kupoprodaji sa overom, dokazima o uplati celokupne cene (bankovni izvodi), izvod iz katastra ili lista nepokretnosti koji potvrđuje da kupac prethodno nije imao stan u vlasništvu, kao i dokaz o prebivalištu. Sveobuhvatna dokumentacija je preduslov za uspeh, a svaka nepotpunost može dovesti do odlaganja ili čak odbijanja zahteva.
Česta pitanja: Valuta, starosna granica i status zahteva
Jedno od čestih pitanja tiče se situacije kada je cena stana ugovorena u stranoj valuti, najčešće u evrima. Zakon to dozvoljava, ali sa određenim pravilima. Plaćanje se izvršava u dinarima po srednjem kursu Narodne banke Srbije na dan svake pojedinačne uplate. Ključno je da promena kursa ne utiče na poresku osnovicu koja je utvrđena prilikom obračuna PDV-a, pod uslovom da je pri obračunu i naplati primenljen isti kurs iste banke. Ovo štiti i kupca i prodavca od neželjenih devizacionih rizika.
Dobro je znati da za ovu poresku olakšicu ne postoji gornja starosna granica. Svi punoletni građani koji ispunjavaju ostale uslove imaju jednaka prava, bez obzira na godine. Praćenje statusa podnetog zahteva je takođe pojednostavljeno digitalnim kanalima. Poreska uprava kontinuirano unapređuje svoje online servise, a informacije su dostupne preko zvanične internet stranice, posebno u sekciji “Vaš poreznik” i Poreskom informatoru, gde se nalazi i detaljan vodič “Oslobođenje od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava i refundacija PDV kupcu prvog stana”.
Zašto se zahtevi odbijaju? Najčešći razlozi
Iako je program dostupan, ne svi zahtevi završavaju uspešno. Najčešći razlozi za odbijanje su upravo neispunjavanje osnovnih zakonskih uslova. To uključuje situacije kada se utvrdi da kupac, iako trenutno nema stan, jeste imao stan u vlasništvu nakon 1. jula 2006. godine. Drugi čest problem je nepotpuna ili neregularna uplata cene stana, na primer, ako je deo novca prenet u gotovini ili na neki nedozvoljeni način.
Postoje i apsolutne prepreke. Pravo na povraćaj se ne može ostvariti ako prodavac prenosi pravo svojine na lice koje je već jednom iskoristilo ovu olakšicu (bilo kao kupac prvog stana, bilo kao član domaćinstva takvog kupca). Ova klauzula sprečava zloupotrebu i osigurava da podrška stiže što širem krugu građana. Detaljna provera svih parametara pre podnošenja zahteva je najbolji način da se izbegne odbijanje.
Statistika i uticaj na tržište nekretnina
Prema zvaničnim podacima, Poreska uprava godišnje donosi oko 11.000 rešenja u vezi sa ovim zahtevima. Podaci za 2024. godinu su odličan pokazatelj obima: 11.654 podneta zahteva rezultirala su povraćajem od skoro 9 milijardi dinara. Ako izračunamo prosek, dolazimo do činjenice da je prosečna odobrena suma po zahtevu iznosila oko 764.000 dinara. Ovaj novac, koji se direktno vraća u budžet domaćinstva, predstavlja značajnu finansijsku ublažicu, koja može pokriti troškove nameštaja, adaptacije ili čak deo kredita.
| Godina | Broj podnetih zahteva | Ukupan iznos refundacije (u dinarima) | Prosečan iznos po zahtevu (u dinarima) |
|---|---|---|---|
| 2024. | 11.654 | 8.903.630.197 | ~764.000 |
Ova mera ima dvostruki efekat na privredu. S jedne strane, podstiče kupoprodaju stanova, što pokreće građevinski sektor i brojne povezane delatnosti (proizvodnja materijala, transport, usluge). S druge strane, direktno povećava kupovnu moć domaćinstava i doprinosi njihovoj finansijskoj stabilnosti. Iako neki ekonomisti ukazuju na mogućnost indirektnog uticaja na rast cena stanova u nižem cenovnom segmentu, konsenzus je da su socijalne koristi ove mere, posebno u uslovima niske stope nataliteta i odliva stanovništva, od suštinskog značaja.
Budućnost digitalnih usluga i saveti za potencijalne kupce
Trend je jasan – digitalizacija javnih usluga je neizostavan. Poreska uprava naglašava da rade na kontinuiranom unapređenju svojih digitalnih kanala kako bi podnošenje i praćenje zahteva bilo što jednostavnije, brže i transparentnije za građane. Očekuje se da će u budućnosti ceo proces, od provere uslova do podnošenja dokumentacije, moći da se obavi online, što će značajno skratiti vreme čekanja i smanjiti administrativne troškove.
Za sve koji razmišljaju o korišćenju ove povlastice, najvažniji savet je da se detaljno informišu pre nego što uđu u bilo kakve obaveze. Konsultovanje sa poreskim savetnikom ili pravnikom specijalizovanim za nekretnine može sprečiti skupe greške. Provera lične ispunjenosti uslova (posebno istorije vlasništva), pažljivo čitanje ugovora o kupoprodaji i osiguravanje da će celokupna uplata ići regularnim bankovnim putem su koraci koji ne smeju da se preskoče. Na kraju, ovo pravo predstavlja značajnu državnu investiciju u blagoslov građana, a njegova pažljiva i informisana primena je korak ka osiguravanju stabilnosti za mnoge porodice u Srbiji.
