Početak na kapitalnu dobit: Sve što treba da znate o porezu na prodaju nekretnina
Prema podacima Republičkog zavoda za statistiku, u poslednje tri godine vrednost nekretnina u Srbiji je porasla za preko 40%, što je stvorilo značajne kapitalne dobitke za vlasnike koji su kupovali stanove pre ovog rasta. Ovaj fenomen je doveo do povećanog interesa za pravila koja regulišu porez na kapitalnu dobit, posebno kada je reč o prodaji stanova kupljenih u poslednjih 10 godina.
Početak na kapitalnu dobit: Šta je kapitalna dobit i kako se obračunava?
Kapitalna dobit predstavlja razliku između prodajne i kupovne cene nekretnine, a prema Zakonu o porezima na dohodak građana, ova razlika se oporezuje stopom od 15%. Kao što objašnjava advokat Bane Krupić, ključno je razumeti da se kao ugovorena cena uzima cena bez poreza na prenos apsolutnih prava, dok se naabavnom cenom smatra cena po kojoj je obveznik kupio nekretninu. U slučaju da je obveznik sam izgradio nekretninu, naabavnu cenu čini iznos troškova izgradnje, a ako obveznik ne dokaže iznos troškova izgradnje, uzima se osnovica poreza na imovinu u godini nastanka obaveze.
Praktičan primer koji ilustruje ovaj mehanizam je situacija kada ste kupili stan 2020. godine za 100.000 evra, a danas ga želite da prodate za između 130.000 i 140.000 evra. U tom slučaju, kapitalna dobit iznosi 30.000 do 40.000 evra, a porez koji treba platiti kreće se od 4.500 do 6.000 evra. Ovaj iznos može predstavljati značajan finansijski teret za prodavca, posebno ako nije svestan svojih obaveza.
Početak na kapitalnu dobit: Kada se ne plaća porez na kapitalnu dobit?
Zakon predviđa nekoliko situacija u kojima se porez na kapitalnu dobit ne plaća ili se može izbeći. Najznačajnija izuzetak je kada se novac dobijen od prodaje nekretnine u roku od 90 dana od dana prodaje uloži u rešavanje svog stambenog pitanja i stambenog pitanja članova svoje porodice, odnosno domaćinstva. Ovo je posebno važno za mlade parove koji žele da unaprede svoje stambene uslove ili porodice koje se sele u veći stan.
Pored kupovine druge nekretnine, zakon predviđa još neke opcije za oslobađanje od poreza na kapitalnu dobit. Ako se u roku od 12 meseci, od dana prodaje, novac uloži u adaptaciju objekta, potpunu ili delimičnu rekonstrukciju, ili slično, izvršiće se povraćaj plaćenog poreza na kapitalni dobitak. Važno je napomenuti da se ukoliko se samo deo novca uloži u različite rekonstrukcije, poreska obaveza se proporcionalno smanjuje u odnosu na uloženi novac.
| Situacija | Rok za ulaganje | Poreska olakšica |
|---|---|---|
| Kupovina druge nekretnine | 90 dana | Potpuno oslobađanje |
| Rekonstrukcija ili adaptacija | 12 meseci | Povraćaj plaćenog poreza |
| Delimično ulaganje | 12 meseci | Proporcionalno smanjenje obaveze |
Početak na kapitalnu dobit: Porodične transakcije i nasleđe
Kapitalnim dobitkom ne smatra se razlika koja je nastala nasleđem u prvom naslednom redu, što znači da kada nasledite nekretninu od roditelja ili dece, i kasnije je prodate, ne postoji obaveza plaćanja poreza na kapitalnu dobit. Isto pravilo važi i kada se prenos radi između bračnih drugova i krvnih srodnika u prvoj liniji, kao i kada je transakcija između razvedenih bračnih drugova, a u neposrednoj je vezi sa razvodom braka.
Ovi izuzeci su posebno važni u kontekstu porodičnog prava i naslednog prava, jer omogućavaju porodicama da raspolažu imovinom bez dodatnog poreskog opterećenja. Međutim, važno je da sve transakcije budu pravilno dokumentovane i da se pridržavaju zakonskih procedura kako bi se izbegle eventualne nesuglasice sa poreskim organima.
Početak na kapitalnu dobit: Poreske obaveze i rokovi
Rok za prijavu poreza na kapitalnu dobit je 30 dana od dana prodaje nekretnine. Prijava se podnosi filijali Poreske uprave, u zavisnosti od mesta prebivališta prodavca. Od početka 2018. godine poreski obrazac za prijavu kapitalne dobiti može se podneti i elektronski, ukoliko imate digitalni elektronski sertifikat. U ostalim slučajevima to se radi na šalteru Poreske uprave.
U praksi, nije redak slučaj da prodavac, iako ima obavezu, porez ne prijavi na vreme, niti plati. Iz iskustva advokata, čest razlog za to je neznanje. U tom slučaju Poreska uprava može pokrenuti postupak za utvrđivanje obaveza po službenoj dužnosti, jer se overeni ugovori od strane javnog beležnika dostavljaju Poreskoj upravi. Ako se porez ne plati ni kada Poreska uprava donese rešenje, onda može da sledi i primidna naplata.
Početak na kapitalnu dobit: Šta sve podleže porezu na kapitalnu dobit?
Važno je da znate da se kapitalna dobit, osim na stanove i kuće, plaća i na druge nekretnine, kao što su garaže, njive, vikendice… Pravni okvir kapitalne dobiti ne razlikuje nužno “stan” od drugih vrsta nekretnina. To važi generalno za imovinu, odnosno nekretnine, kada je prodajna cena veća od naabavne.
Kapitalna dobit, pored nekretnina i stvarnih prava na istim, postoji i za promet autorskih i srodnih prava i prava industrijske svojine, promet udela u kapitalu pravnih lica, akcija i ostalih hartija od vrednosti. Ovo je posebno važno za preduzetnike i investitore koji se bave različitim vrstama imovine.
Početak na kapitalnu dobit: Praktični saveti za vlasnike nekretnina
Za vlasnike koji planiraju prodaju nekretnine u narednom periodu, ključno je da unapred razmotre svoje poreske obaveze. Preporučuje se da se konsultuju sa poreskim savetnikom ili advokatom kako bi razumeli sve implikacije prodaje. Takođe, važno je da čuvaju sve dokumentaciju vezanu za kupovinu nekretnine, jer će ona biti neophodna za dokazivanje naabavne cene.
Ako planirate da novac od prodaje uložite u drugu nekretninu ili rekonstrukciju, važno je da to učinite u zakonski propisanim rokovima i da sve transakcije pravilno dokumentujete. Ovo će vam omogućiti da iskoristite poreske olakšice koje zakon pruža i smanjite svoje poresko opterećenje.
Početak na kapitalnu dobit: Rizici neprijavljivanja poreza
Neplatanje poreza na kapitalnu dobit može dovesti do ozbiljnih posledica. Poreska uprava ima mehanizme za otkrivanje neprijavljenih transakcija, posebno jer se svi ugovori o prodaji nekretnina overavaju kod javnog beležnika i automatski dostavljaju poreskim organima. U slučaju neplaćanja, poreska uprava može pokrenuti postupak prinudne naplate, koji može uključivati blokadu računa, ovrhu na platu ili čak prodaju imovine.
Pored finansijskih sankcija, neplaćanje poreza može dovesti i do krivičnopravnih posledica, posebno ako se dokaže da je reč o namernoj utaji. Stoga je uvek bolje biti u skladu sa zakonom i pravodobno izvršiti sve poreske obaveze.
Početak na kapitalnu dobit: Budućnost poreza na kapitalnu dobit
S obzirom na kontinuirani rast cena nekretnina u Srbiji, očekuje se da će porez na kapitalnu dobit postati sve značajniji izvor prihoda za državni budžet. Takođe, postoji mogućnost da će se u budućnosti izmeniti pravila koja regulišu ovu oblast, posebno u pogledu stopa poreza ili uslova za oslobađanje od poreza.
Za vlasnike nekretnina je važno da prate eventualne promene u zakonodavstvu i da se pravovremeno informišu o svojim pravima i obavezama. Konsultovanje sa stručnjacima i praćenje tehnoloških inovacija u poreskoj administraciji može pomoći u efikasnijem upravljanju poreskim obavezama.
