Novi Zakon o evidentiranju nepokretnosti

Novi Zakon o evidentiranju nepokretnosti: Svoj na svome konačno postaje realnost

Preko 500.000 domaćinstava u Srbiji čeka da budu registrovani kao vlasnici objekata u kojima žive ili rade. Novi Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima predstavlja revolucionarnu promenu koja građanima omogućava da konačno budu “svoji na svome”. Ovaj novi zakon, koji je trenutno u skupštinskoj proceduri, donosi potpuno nov pristup rešavanju dugogodišnjeg problema neregistrovanih objekata i legalizacije građevina.

Digitalna platforma kao ključni mehanizam

Ministarstvo građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture objavilo je detaljno uputstvo za upis nepokretnosti koje se oslanja na modernu digitalnu platformu. Ovaj sistem, koji uspostavlja Agencija za prostorno planiranje i urbanizam uz podršku Republičkog geodetskog zavoda, predstavlja tehnološki napredak u upravljanju nekretninama. Platforma će automatski ukrštati podatke iz prijava sa podacima o objektima i vlasnicima iz javnih evidencija, čime se značajno ubrzava postupak utvrđivanja nosilaca prava svojine. Ovaj sistem je sličan katastarskim sistemima koji se koriste širom sveta za evidentiranje nepokretnosti.

Podnošenje prijava i praćenje njihovog statusa odvijaće se isključivo online, što uklanja potrebu za fizičkim odlaskom na šaltere i čekanjem u redovima. Lokalne samouprave će pružati podršku građanima tokom celog procesa, dok će Agencija za prostorno planiranje i urbanizam pribavljati umesto građana svu dostupnu dokumentaciju iz javnih evidencija službenim putem. Ovaj novi zakonne samo da olakšava postupak, već i smanjuje mogućnost grešaka i nesporazuma.

Fazni postupak evidentiranja

Ceo postupak evidentiranja odvijaće se u strogo definisanim fazama koje osiguravaju organizaciju i efikasnost. Opštine će na platformu u roku od 30 dana od stupanja na snagu uneti u novi zakon  svoje zoning planove, čime se stvara osnova za pravilno određivanje zona i naknada. Agencija će zatim proveravati podatke u roku od 15 dana, što predstavlja značajno skraćenje u odnosu na tradicionalne postupke.

Građani će u roku od 60 dana podnositi prijave preko platforme za svaku nepokretnost pojedinačno. Agencija će upoređivati podatke iz prijava i javnih evidencija i doneti odluku. Ukoliko je potrebno rešiti prethodna pitanja, obavestiće podnosioca prijave. Pozitivna odluka rezultira izdavanjem potvrde koju Agencija dostavlja RGZ-u koji vrši prioritetni upis prava svojine na koji se oslanja novi zakon, bez obzira na prethodne postupke i bez naplate taksi i naknada.

Specifični slučajevi i ograničenja

Novi zakon detaljno reguliše specifične slučajeve koji su predstavljali najveće izazove u prethodnim pokušajima legalizacije. Za objekte koji su izgrađeni na tuđem privatnom zemljištu, bez pravnog osnova, agencija poziva podnosioca da uredi odnose sa vlasnikom zemljišta. Ovo rešenje priznaje kompleksnost imovinsko-pravnih odnosa i pruža praktičan okvir za njihovo rešavanje.

Objekti izgrađeni na površinama koje su planirane i privedene javnoj nameni, kao i u zaštićenim područjima, biće uklonjeni ili će postati vlasništvo države. Ova odredba osigurava poštovanje javnog interesa i zaštitu prirodnih i kulturnih dobara. Privremeni objekti poput mobilnih kuća, kontejnera i balon hala, biće evidentirani bez upis prava svojine, što odgovara njihovoj privremenoj prirodi.

Zahtevi i dokumentacija

Građani uz prijavu podnose JMBG, broj katastarske parcele ili adresu, podatke o objektu – ID objekta ili označenja na mapi, vrstu, površinu, spratnost, posebne delove (ako postoje) i fotografije objekta. Ovaj detaljan set informacija osigurava potpunu identifikaciju objekta i pravilnu evidenciju.

Ako objekat nije ranije evidentiran ili je predmet prijave stan, prilaže se geodetski elaborat ili skica. Kao dokaz o pravu na zemljištu ili objektu podnosi se ugovor o kupovini, rešenje o ostavini ili dodeljivanju. Ova dokumentacija osigurava pravnu sigurnost i pravilno utvrđivanje vlasništva.

Finansijski aspekti i naknade

Finansijski model koji predviđa novi zakon balansira potrebe države za prihodom i socijalnu osetljivost. Ako je investitor dostupan – on podnosi prijavu za evidentiranje zgrade i snosi troškove naknade, a ne vlasnici stanova. Ako investitor nije dostupan – svaki stanar ili zainteresovano lice može podneti prijavu za evidentiranje zgrade, a nakon toga vlasnik podnosi prijavu za stan i plaća samo fiksnu naknadu od 100 do 1.000 evra.

Resorno ministarstvo daje primere iznosa za porodične kuće i stanove, prilagođavajući naknade lokalnim uslovima. U Beogradu naknada se kreće od 100 do 1.000 evra, u gradovima sa više od 100.000 stanovnika od 100 do 500 evra, za gradove koji imaju od 50.000 do 100.000 stanovnika naknada se kreće od 100 do 300 evra, dok je za mesta sa manje od 50.000 stanovnika naknada 100 evra.

Zonski sistem naknada

Novi zakon precizira troškove naknade po zonama, prilagođavajući ih lokalnim uslovima i vrednosti zemljišta. U Beogradu, naknade se kreću od 1.000 evra u ekstra zoni do 100 evra u šestoj i drugim zonama. Ovaj detaljan sistem osigurava pravičnost i proporcionalnost u odnosu na lokaciju i vrednost objekta.

U gradovima koji imaju preko 100.000 stanovnika, naknade se kreću od 500 evra u ekstra i prvoj zoni do 100 evra u četvrtoj i drugim zonama. U gradovima i opštinama koje imaju između 50.000 i 100.000 stanovnika, naknade su od 300 evra u ekstra i prvoj zoni do 100 evra u trećoj i ostalim zonama. U opštinama koje imaju ispod 50.000 stanovnika i selima, naknada je fiksna i iznosi 100 evra.

Oslobođenja i posebni slučajevi

Novi zakon predviđa oslobođenja od plaćanja naknada za socijalno osetljive kategorije. Od plaćanja naknada oslobođeni su primaoci socijalne pomoći, osobe sa invaliditetom, borci, samohrani roditelj i porodice sa troje ili više dece. Ova odredba osigurava da ekonomski najslabiji građani ne budu isključeni iz procesa zbog finansijskih ograničenja.

Za magacine, skladišne prostore, ekonomske i pomoćne objekte i proizvodne pogone, površine do 500 metara kvadratnih ne plaća se naknada, dok se za ove objekte površine preko 500 kvadrata plaća naknada u visini od 10 evra po metru kvadratnom. Ova diferencijacija podstiče razvoj malih preduzeća i proizvodnih kapaciteta.

Stručni pogled i izazovi

Licencirani procenitelj nekretnina Milić Đoković u razgovoru za Biznis.rs ocenjuje da je ovo jedan u nizu pokušaja države da završi popis imovine. “Definisanja vlasništva je prioritet i oni ga tako i zovu – ‘svoj na svome’ – da se zna čije je šta. To ne znači automatski da je uknjiženo po standardnim zakonima jer objekti koji su iz te vrste legalizacije imaće zabeležbe”, ističe Đoković.

Đoković smatra da će objekti legalizovani na ovaj način imati zabeležbe da država Srbija ne garantuje za stabilnost i bezbednost objekta i prema tome će se drugačije tretirati na tržištu. Ova “zvezdica” ili “greška” predstavlja značajan faktor koji će uticati na vrednost i tržišnu poziciju ovih nekretnina.

Najveći izazov, prema Đokovićevom mišljenju, predstavljaju imovinsko-pravni odnosi na zemljištu. “Imamo, primera radi, slučajeve da je na jednom hektaru napravljeno 30 objekata. Vlasnik koji je prodao te placeve kao idealne delove je preminuo, a iza njega su ostali naslednici. To je problem rešavanja imovine nad zemljom”, ističe Đoković.

Tehnički i bezbednosni aspekti

Đoković ističe da tehničke karakteristike objekata predstavljaju još jedan značajan izazov. “Treba neko da pregleda tehničke karakteristike tog objekta, da da neko pozitivno mišljenje – da li je za upotrebu ili ne, da li je na nekom klizištu, gasovodu…”, kaže Milić Đoković i dodaje da 99 odsto stambenih zgrada nema protivpožarno stepenište.

Ovaj nedostatak bezbednosnih standarda predstavlja ozbiljan problem koji će morati biti rešen paralelno sa procesom evidentiranja. Bez adekvatnih tehničkih provera i usaglašavanja sa bezbednosnim standardima, legalizacija objekata može dovesti do kompromitovanja bezbednosti stanovanja.

Tržišni implikacije i perspektive

Novi zakon će imati značajan uticaj na tržište nekretnina u Srbiji. Objekti legalizovani na ovaj način će se pojaviti na tržištu sa specifičnim karakteristikama koje će morati biti jasno definisane i prepoznatljive za potencijalne kupce. Đoković smatra da će kupci morati napraviti razliku između objekata “sa greškom”, odnosno zabeležbom i bez nje.

Ova diferencijacija će uticati na cene, dostupnost finansiranja i opštu percepciju vrednosti. Banke i finansijske institucije će morati razviti specifične kriterijume za vrednovanje i finansiranje ovih objekata, uzimajući u obzir njihov pravni status i tehničke karakteristike.

Iako novi zakon predstavlja značajan korak napred u rešavanju problema neregistrovanih objekata, Đoković smatra da u ovom zakonu ima mnogo stvari za dopunu i analizu. Međutim, ipak treba podržati ideju da se jednom za sva vremena ova oblast uredi i stvori jasan pravni okvir za vlasništvo nad nepokretnostima u Srbiji.